2017年以来，很多购房者都面临两个困扰，一是买不起，二是买不了。一方面，热点城市房价高企，负担过重。另一方面，调控政策趋于史上最严，限购限贷不断加码，即使手握资金也往往铩羽而归。法拍房作为一种比较小众的房产购买渠道，在这个时候或许值得关注。法拍房的起拍价只有市场价的7-8折，更重要的是在绝大部分城市不受限购政策约束，所有人都可以竞买。当然，法拍房市场也存在区别于二手房交易的诸多风险，由于“水太深”使很多人不敢入场。本篇文章旨在全面梳理法拍房的市场情况、投资优势和投资风险，探路如何在尽可能安全的情况下“捡漏”好房源。

一、看懂法拍房：一种特殊的购房渠道

法拍房，即司法拍卖房，是指被法院强制查封，执行拍卖变现的房产。法拍房的标的包括住宅用房、商业用房、工业用房和其他用房。其中，住宅用房主要包括各类商品住宅和商用住宅，数量最多，约占70%；商业用房主要包括商铺、写字楼等，约占20%左右；工业用房主要指工业厂房，数量最少，仅占2%；其他用房主要包括各类车库和停车位，约占8%左右。

（一）法拍房的房源分类

根据房产被法院查封的原因，法拍房的房源可分为以下四类：

第一类是银行按揭违约产生。当购房者贷款购房，却无法如期如数偿还贷款时，银行会向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。在居民杠杆率攀升，市场整体处于下行阶段的背景下，银行按揭违约已经成为法拍房最大的来源。由于银行掌握原业主的房产证和土地证，这类房产后续过户及债权债务风险相对较少。

第二类是民间借贷违约产生。债务人和债权人自主签订合同，约定债务人将自有房产抵押给债权人并取得借款。如果债务人在约定的时间到期后无法按时还款，根据《担保法》的规定，债权人不能直接取得抵押房产，需向法院申请债务人还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖债务人的房产来还款。由于民间借贷行为规范性和透明性较差，因此后续产生纠纷的可能性较大。

第三类是财产没收产生。财产没收也称司法没收，比如在刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如果财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱收归国库。这类房产多涉及刑事诉讼，可能存在与凶宅、风水等方面相关的一些瑕疵。

第四类是无主房产。无主房产即没有所有人或所有人不明确，权属长期无法确定的房产。由人民法院判决宣告为无主财产的房产，依法收归国家所有或集体所有，也可进行拍卖，但实际生活中这类法拍房比较少。