细数一下，近期长沙开盘的项目中，像南山梅溪一方一样开盘“成绩”下降的还有很多，我们来看这组数据：
位于长沙县的碧桂园翘楚棠， 2018年12月16日开盘，推出毛坯住宅8753元/平，开盘去化率90%；今年3月16日，推出全装修住宅96套，均价11133元/平，开盘去化率40%；6月16日开盘，推出全装修房源27套，均价11277元/平，开盘去化率11%；
位于岳麓区的金茂湾，5月23日开盘推出全装修住宅416套，均价14500元/平，去化率成交46%；8月10日开盘，推出全装修住宅11套，均价14399元/平，去化率2.6%；
位于雨花区的新世界柏樾，1月7日开盘，推出380套房源，均价9800元/平，开盘去化率66%；8月2日开盘，推出196套房源，均价9800元/平，去化率27%；
位于麓谷的金地中交麓谷香颂，6月22开盘，推出267套全装修房源，均价10200元/平，开盘去化率49%；8月11日开盘，推出255套全装修房源，均价10400元/平，开盘去化率18%；
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为什么同一个楼盘，隔上几个月再度推新，开盘成交率就截然不同，难道长沙人就这么“善变”吗？
再回到刚刚开盘去化“滑铁卢”的这些楼盘上，可以看到一个很明显的现象：部分楼盘，近一次开盘均价涨了。
其中，南山梅溪一方作为梅溪湖网红限价盘，毛坯限价9970元/平的价格，又是在梅溪湖，无疑是诱人的存在，所以在3月开盘的时候几乎日光。“作死”的是，这一次开盘，毛坯转精装，均价也从9970元/平，变成了12500元/平。最终，长沙人也对这一改变做出了回应，开盘成交率几乎腰斩，从99%降为58%。
要说“成绩”下降，碧桂园翘楚棠就更明显了。以其近期3次开盘来看，推售房源从毛坯8753元/平变成11133元/平，再变成11277元/平，毛坯变精装、售价“两连涨”，而开盘成交率从90%到40%，再到11%，经历了“两连跪”。
毛坯变精装，不仅要应付精装修带来的各种质量风险，还有更重要的原因是贵啊！在毛坯的基础上基本多出1500-2500元/平的装修价格，均价变高了，对广大购房者尤其是刚需来说，无疑要承担更高的首付，压力可想而知，所以市场突然“变脸”也是情有可原。
如果说，像南山梅溪一方、碧桂园翘楚棠等楼盘是因为毛坯变精装、房源均价明显上涨造成了开盘去化下降，那诸如金茂湾、新世界柏樾，开盘均价较为稳定甚至还有所下跌，为什么去化也大不如从前呢？
先看金茂湾前一次开盘在5月底，今年1-4月，长沙的每周新增供应都处在低位水平。根据湖南中原数据平台的统计，到5月底，长沙的每周平均成交住宅1121套，每周平均新增住宅供应1098套，市场购买力较为旺盛，一直在消耗库存。所以金茂湾上一次推出，正处于市场供应低、需求高的时期。而从6月开始，房企推货速度加快，6、7月的市场供应猛涨，金茂湾的近一次开盘，刚好处在市场最不缺货的8月初，同期推出的，还有新世界柏樾。
1-4月长沙的住宅供应都处在低位水平
该楼盘上一次开盘在1月7日，整个1月只有15个项目开盘，推货量同比下降30%，正处于长沙今年以来住宅供应最低的时间段。而新世界柏樾最近一次开盘，在8月初，市场最不缺货。也就有了2次开盘去化率66%和27%的差异。
纵观长沙，几乎没有哪个楼盘能保证次次开盘都是高去化率。即便是今年以来多次开盘去化较理想的保利香槟国际、阳光城尚东湾等，能保证今后开盘一路高歌吗？ “善变”的不是长沙人，是楼盘自身售价以及市场同期供货量。尤其是在如今房票稀缺、住宅供应充足的长沙，理性购房的概念早已人人都懂，即便是网红盘，碰上高供应的时候，长沙人也要仔细比对再下手，毕竟选择多了。所以说，楼盘卖得好不好，自身条件很重要，出场时机同样重要。