按照楼面价预估保本售价，华润这块地的保本价大约在12750元/㎡，跟限价还有1000元的空间，政府的调控就是这么精准。华润对于这块地的处理想来也会以精装来做，因为近高速，估计户型不会做太大，你让一个身价2000万的人家里的房子冲着高速，这属于没有智商，极大的可能是中间户100平米的三房与130平米的边户组合，卖给那些社保买房的年轻人，把他们掐得死死的，旁边就有学校，将来有了孩子，上学也方便，不由你不买。
有人说为什么地价要一直涨呢？如果房价降了，你还会买么？开发商也一样，土地价下跌，他们也会放弃购买的，土地流拍就是这么回事。开发商割买房人的韭菜，自己也是被割韭菜的。
长沙的市场目前仍然是以国企央企的唱主角。我们今天讲的项目也是国企的。长房是市属国企，专业做房地产开发的，现在长沙卖得最贵的学区房八方小区就是长房开发的。这并不是因为这个小区户型设计得有多合理，绿化做得有多么优秀，物业又有多么牛叉，而是因为这个小区的学区是长沙市实验小学与长郡双语学校，房价就这样被抬上来了。
看过一篇说长房的文章，基本上这是一家躺在功劳簿上睡大觉的公司，相当于错过了很多历史的发展机会，直到全董事长交棒李董事长，才思有一番振作，不过后来总经理落马，这家公司估计又陷入迷茫。
长房雍景湾位于福元路附近，北靠着捞刀河，原来属于国有农场的地。不知道是不是这个区域妨碍了开福区的发展，开福区到了这个所谓的福元路商圈就已经打止了，越过北二环就是青山更在青山外的荒原了。
那个时候这个地方几个大盘横亘在这里，珠江花城、当代MOMA、万科城，一个猛子扎下去就是好多年，因为卖得困难，珠江、当代都是好多年后才走出这个区域，去拓展疆域。估计这几家公司投拓人员看中了极好的地块也会被集团否决掉，因为你手上的这个盘一年才能去化这么点，怎么支持你去拿新的地块。那些投拓人员会不会把胸膛拍肿了？
这个区域卖得差，其实就是因为这个地段配套一直没有上来。按说开福区卖了江边那么几个大项目，像湘江世纪城、开福万达、复地昆玉国际、北辰三角洲，应该是最富有的才是，怎么在几个区里还排不到前列，赶不上雨花区与岳麓区。
随着这几个项目交付，人口多起来了，学校也慢慢办起来了，像开福实验小学、清水塘小学都开学了，当然这几个学校仍然是不能满足这个片区的入学需求的，前些时日，还有因为史家坡小学问题而有维权的。我想起一个教育系统的朋友说的趣事，讲一条路两边各有一所小学，一所是干部子弟居多，一所是安置区子弟居多，家长们都不愿意进安置区子弟多的小学，纷纷上访闹事，后来教育局局长把两个学校名字改成一个，一个叫东校区，一个叫西校区，圆满解决了这个事儿。到时候史家坡小学也可以挂个清水塘的牌子不就皆大欢喜了？
其次这里的商业配套也在慢慢成熟起来，河马公园、沃尔玛等都开起来了。福元路上，龙湖与步步高联手要在这里开一座天街，这也是长沙的第二座天街，这个区域的商业更加丰富多彩。
这块地是长房2018年熔断后摇中的，成交价8.79亿元，溢价率10%，折合楼面地价5201元/㎡，住宅毛坯限价10200元/㎡。长房做精装销售，现在的均价大概在12200元/㎡。
这里距离地铁1号线马厂站大约2公里，步行的话需要20分钟以上，不过现在共享单车比较多，可以省一大半时间。
这个项目在出让条件中就约定住宅户型面积不超过144平方米，其中120平方米以下的户型不少于60%，优先首套刚需群体购买；因此这个项目的户型是两梯三户的组合，中间户是120平米，两个边户一个是143平米，一个是121平米。户型除了中间户南北不通透外，两个边户还是可以接受的。这个项目的总价段在150万和170万元，因此首付是40万和50万段的。对于那些预算在50-60万的人来讲，这个也算是个不错的选择吧。
120平米
121平米