在这个年头，能称得上有幸福感的城市寥寥无几，而长沙就是为数不多的一个。不紧不慢的生活节奏将长沙打造成一个典型的娱乐性都市。
在整个全国楼市的起伏中，长沙一直是一块“异常稳健”的房价洼地，但随着全国楼市的普涨，长沙也随之起舞，在今年上半年，甚至到了“全民摇号”的程度；而到下半年，楼市却好像瞬间变冷，“一成首付”的营销噱头重出江湖。这背后到底发生了什么？
“房子太多了，政策卡得太严了。”一位房地产销售经理感叹道，“年底要回笼资金，要去库存，能降价就降价，这让我想到2014年。”该经理回忆道。
2014年是长沙房地产曾经最黑暗的时刻，有的楼盘甚至抛出了2999/平方米的“十年长沙最低价”。2012年-2014年间，长沙共卖出近2万亩土地，总建筑面积超过3000万平方米。根据36氪《长沙城市分析报告》显示，2014年长沙的库存量同比上涨40.5%，去库存周期从8个月变成18个月，跃居全国第四，几乎是北京的两倍。
2018年，长沙楼市怎么了？
望城：长沙楼市重仓区的血拼之战
从长沙市中心五一广场出发，往西北走大约20公里，约35分钟的车程，便到达长沙未来人口住宅重镇望城区。仅10月望城区有15个项目开盘，在数量上排行第一。同样11月份望城区13个项目开盘，仍然占据数量第一。在12月，望城区也会陆续有15个项目扎堆开盘。
今年12月初，富基世纪公园开出66、67栋共进300套房源，毛坯价格为6300-6500不等。
地产PLUS探访时发现，售楼部门庭冷落，不见一个购房者，甚至工作人员都寥寥无几。富基世纪公园推出第五期项目已有3周时间，按前四期来看房源早应该售卖完毕。在访客登记的本子上，今天只有4人来访。
现场一位销售人员对我们的到来似乎感到吃惊，“天这么冷很少有客人出来看房了，11月、12月比以往顾客少了很多，一是政府限购，有购房资格的人越来越少，二是很多人从急着买变成观望态度了。”据了解，到目前富基世纪公园的去化率不足6成。
距离富基直线距离1公里左右的润和·滨江府是开盘的第三天，一地的彩炮碎屑、奋力炒热现场气氛的主持人、三三两两的购房者、沙盘旁边摆放着的十来个完整的金蛋，构成了售楼处的主要图景。
售楼部的张小姐说，只要交了诚意金就都有砸金蛋的机会，最高可优惠3000元。而去年同期的润和滨江府一期，开盘仅3天就全部售空。
富基、润和两个项目销售遭遇的萧条场景，是长沙625最严调控政策出台后，望城区市场的一个缩影。
中介：入住率能达到60%，我们已经很满意了
今年6月25日，长沙市政府为了打击利用假结婚、注册企业等方式恶意炒高房价的团体，实施了最严限购。
在政府严厉打击之下，房地产商捂盘惜售的现象几乎消失，大量性价比高的市区盘被放出，让一大批刚需被“消灭”。而在年末快速且集中性的推盘情况下，剩下的刚需有了强烈的观望心态。
我们查询数据发现，今年长沙土地总计供应1299万方，约为去年全年的2.16倍。11月份的供求比，因持续下降的成交量跟不上高供应的节奏，导致供销比直线上升至2.00，卖方市场完全转为买方市场。简单地说就是，房子太多了，买的人变少了。
据不完全统计，10月份长沙楼市一共46个项目开盘，如今仍剩下29个项目保持房源在售。未售完楼盘占比62%。而11月长沙共51个项目开盘，未售完楼盘占比82%。某些楼盘去化率低至5%，这是3个月前都不敢想象的事情。而十二月还有70个项目陆续开盘，市场进入争相打折的时刻。
目前的长沙楼市百盘钜惠，恒大文化旅游城首付4万起，龙湖新壹城首付5万，蔷薇国际的转介佣金1%起，山水英伦9.6折上再9.8折的优惠，甚至水墨林溪比半年前主推的项目降低2000元/平方米，11月此类活动不可胜数。
不少企业声嘶力竭地打出了“一折首付”的口号，比如美的城、美的院子、美的国宾馆，都打出了首付一折起的广告，额外条件是3天内要准备首付的7成，3个月内付清首付。
对于望城区楼市的下行，中原地产的刘经理并不意外。在他看来，望城区总人口并不多，加上是新发展起来的，本地居民本来就有房子，大部分买房者都是投资倾向。最严限购后，望城区这种远离市中心的项目很快遇冷。他说，“望城这边的房子，入住率能达到60%，我们已经很满意了”。
疯涨到遇冷，只需要一年
根据安居客房价数据，望城区房价常年维持在4000左右，2015年9月望城区均价为4319/平方米，到2016年9月望城区均价为4477/平方米，一年内涨幅不过160元。
但此后，望城区房价开始疯涨，2017年5月均价6324/每平米，到了2018年7月时，望城区毛坯房交房均价已达到8643元。其中政府已经四次出台调控政策，几乎封锁一切炒房途径，控制房价。不过，当建设月亮岛文旅新城、建设新的过江隧道和火车西站，一个个政策利好消息传来时，仍然吸引了一批对政策极其敏感的开发商们前来淘金。
大量的开发商进驻，让望城区迎来了房地产历史上最辉煌的时刻。房价、供应量、成交量都迎来新高，房价逼近万元时代。
据《2018上半年长沙楼市白皮书》数据显示，望城区住宅供应量为160万方，居长沙市首位。同样，望城区以169万方的住宅成交量摘得桂冠。
但在这一轮楼市寒冬中，望城区的开发商们，日子不再好过。除了富基世纪公园项目遇冷之外，润和、时代、绿地、中粮等项目房屋去化率同样不理想。
各楼盘开始了曾经没有的优惠活动，甚至一些机灵的业主也开始自己售楼了。谁能想到上半年还是“全民摇号”，下半年变成了首付一成、全民转介、促销打折呢？
长沙房价未来会怎么走？
0731楼市研究院认为，目前商品房、住宅供应继续处于高位，同比、环比延续大幅度增长，成交量仍然在下降。整体而言，目前长沙楼市，购房者占据主导地位，开发商有房不愁卖的时代过去了。
随着年末房企需要回笼资金，减少库存，相信会有更加优惠的活动推出。目前房价开始缓慢下跌。
中原地产刘经理认为，长沙房地产市场目前两极分化严重，地段好性价比高的楼盘仍然是开盘就被一抢而空，其它配套稍差的楼盘无人问津。例如长燃润和天地于12月7日放出的105套房源，当天即被哄抢一空，甚至有部分没有拿到房源的客人质疑有暗箱操作，要讨个说法。“但政策不变的话，买房的人只会越来越少。”对于未来，他感到悲观。
路上形形色色的车开过。我站在售楼部门口，几分钟就有一辆黑色的车停下来，里面的人探头问到，“哥，是看房的吗？去我那转转如何？”
今年，长沙的冬天很冷，但对于地产商们来说更冷。