一、小镇概况
1.1小镇简介。浔龙河小镇位于长沙县果园镇双河村，现有土地总面积11584亩，其中耕地1177亩、林地6645亩、水塘197亩、宅基地573亩、公共道路512亩、其它2472.95亩；有13个村民小组、472户，户籍人口1562人。该村地形地貌独特，整体呈现出“两多两少”的特点，即“山多、水多、田少、人少”。
1.2区位优势。小镇区位优势明显，接近长沙市三环，处在长沙县“一心三片”中经济核心区东北部，长沙县主干道黄兴大道北延线（东八线）贯穿整个项目，黄兴大道从长沙高铁站起先后与劳动路、人民路、机场高速、长永高速交汇，形成与长沙市的无缝对接，距长沙县城10分钟车程，距市区25分钟车程，距黄花国际机场25分钟车程。
1.3项目资源
自然资源：村内自然资源丰富，山清水秀，大片竹林、树林层岚叠嶂；水系尤其发达，浔龙河、金井河、麻林河三条河流交织环绕，与典型的江南丘陵地形地貌互为映衬。
人文资源：拥有众多源远流传的民间传说和古迹如关帝庙、拖刀石、义云亭、华佗庙等，历史文化资源丰富。
政策优势：为国家新型城镇化建设——“美丽乡村”建设试点项目，是湖南省试点第一村。
资本优势：拥有16个亿一期专项定增、6个亿首期银行授信以及100个亿的PPP战略授信。
区位优势：毗邻长沙市县，长沙市总人口近800万人，其中100万是可接受基础教育人口。长沙县2015年位列全国县域经济百强县第八，中西部第一。
二、总体布局
2.1项目定位。项目总体定位为“城镇化的乡村、乡村式的城镇”。
2.2项目规划。项目规划为两带、四心、五轴：其中两大景观带包括小镇封面景观带，浔龙河大道景观带；四大布局核心包括生态艺术小镇中心，浔龙岛独家酒店集中区，颐养休闲集中区，艺术职教中心配套区；五大产业轴线包括水墨潇湘（潇湘文化水墨商街），StarPark（生态亲子公园集群），原筑湘涧本草龙丘（绿色建筑示范空间），农创工场（现代农业创业园区），百艺山源（职教文创艺术基地）。形成“教育产业为核心、生态产业为基础、文化产业为灵魂、康养产业为配套、旅游产业为抓手”的产业格局。
2.3产业布局
教育产业方面：引进北师大附属学校，开发建设集幼儿园、小学和中学的优质学校，培育园区教育产业引擎，一期规划班级54个，2018年9月3日已开学，同步打造童勋营中小学国防素质教育基地、科普教育基地、营地教育基地、民兵训练营、基层党建培训、特色小镇运营培训、职业农民培训基地等多元化产品，形成了融基础教育、研学教育、培训教育于一体的综合性教育示范园。
生态产业方面：完成了现代农业基地及加工厂、花木基地、浔龙河麦咭农场建设。
文化产业方面：完成了《浔龙河》电视剧拍摄、创作了长篇小说《浔龙河传奇》，启动了与湖南金鹰卡通频道的合作，成为《疯狂的麦咭》、《嘭！发射》、《麦咭嘉年华》、《麦咭当厨》等影视文化的拍摄录制基地，园区正在筹建田汉文化长廊、田汉大剧院等，深度挖掘和传播田汉文化，并致力于以浔龙河创客孵化平台为载体，打造中国首个万亩生态艺术众创空间。
地产产业方面：将国有建设用地、集体建设用地、流转土地进行混合使用、合理布局，加速打造集养老、养生、旅游为一体的康养生态圈。
旅游产业方面：打造完整的研学旅游目的地产品体系和研学旅游体验，形成研学游、生态游、乡村游、文化游、康养游等业态丰富的旅游产品。
三、土地管理
土地是民生之本、发展之基、财富之母。在统筹城乡发展过程中，土地问题是核心问题之一。为做好土地文章，项目一方面积极推动土地流转，实现土地规模经营，发展现代农业；另一方面推进农民集中居住，开展土地增减挂钩和异地置换工作，通过土地节约集约利用换取产业和资本支撑。为盘活土地资源，集中开展四个方面的工作。
3.1开展土地权属定界。2010年由双河村委会组织的双河村土地确权工作小组在浔龙河生态小镇综合开发公司支持下，开展宅基地使用权、耕地承包经营权、山林地使用权以及塘坝、河流、道路等集体土地权益调查，明晰集体土地产权，重点解决人口与土地分配不协调、林地分配不公、宅基地权属不明等问题，使村、组、农民对土地的所有权、使用权更明晰，为减少土地收益分配矛盾、推进土地全面开发利用奠定基础。出台了《双河村土地权属调查报告》。
3.2成立土地合作社。明确土地合作社组织机构，全体村民以土地入股成为合作市股东，由村民选举产生50名村民代表为股东代表，股东代表选举产生监事会和理事会，负责土地合作社的运营管理。合作社采取企业化运作模式，与政府、企业一起分配土地流转、出让所产生的效益，强化农民对集体土地所有权的认知，按照政府50%、企业30%、合作社20%的分配原则，使农民能持续分享土地增值带来的收益。
3.3开展土地集中流转。根据依法、自愿、有偿原则进行土地流转，价格由公司和农户双方约定，按市场价格计算；凡改变土地性质转为建设用地，按土地征用政策执行，核减相应土地流转数量；实施土地综合整治后，按相应类别土地流转费标准执行；以村民小组为单位流转土地，各村民小组根据村民自治法自行决定分配方案。
3.4推动农民集中居住。为集约节约用土，提高土地使用效率，促进城镇化建设，改善居住条件，在尊重民意基础上，分步骤实施农民集中居住。目前，已经制定了集中居住的具体实施方案和操作办法，解决农民永久宅基地置换新房和住房分配问题。
①农民永久宅基地置换新房。置换标准将参照长沙市政府第103号令《长沙市征地补偿实施办法》计算（按照拆迁货币安置区农户房屋的合法面积认定标准）。全村472户、1562人搬迁费用约需22248万元。在永久性宅基地置换新房后，节约下来的宅基地根据增减挂钩和异地置换政策，将其中一部分置换到星沙或暮云，县级及县级以下土地收益部分用于小城镇基础设施建设，全面改善农民居住环境。
②农民住房分配。按照长发〔2010〕1号第一部分第2条规定执行，基本原则是：1-3人户按210平方米建筑面积的基准分配，每增加1人增加70平方米建筑面积；原基户主户口已迁出，未享受国家房改政策的，可以参与住房分配；夫妻一方为农村农业人员，另一方为非农户口未享受房改政策的，可以参与住房分配；凡符合独生子女条件的，按政策认定可享受增加一人建筑面积（70平方米）的优惠待遇；经批准的五保户可统一安排住房；要求退保的，列入监护人户合并安置。
按照绿色环保、生态宜居原则，高标准建设农民集中居住用房，户型分为花园洋房、电梯洋房和联排别墅，购买价格为建筑成本价（花园洋房和电梯洋房800元／平方米左右、联排别墅1300元／平方米左右），村民可根据实际情况自主选择。
以四口之家为例，按103号令，一户四口之家可获置换货币50万元左右。在住房分配上，可获得280平方米建筑面积的住房分配指标。如果其购买联排别墅，需支付新房购房款约36万元，购房后，置换货币还剩约14万元，这笔款按中等标准可将新房装修好，实现了新房换旧房住进崭新的别墅。
如果其购买花园洋房或电梯洋房，其可以买一套120平方米三房两厅、两套80平方米的两房两厅，其需支付新购房款约22万元，购房后置换货币还剩约28万元，其可以用约10万元以较高标准将三房两厅装修好，作为自住房，另两套两房两厅可以作为自持物业出租或出售，也可以以约15万元一套（按1800元／平方米计算）由企业回购。这样，农民新房换旧房后，其不仅自主拥有了一套洋房，还留下了近20万元存款和两套可以出租出售洋房。
四、资金融投
4.1民生投资方面。居民拆迁安置以及集体企业发展等方面资金需求在8亿元左右。这部分资金需求的解决方法是通过土地增减挂钩试点融资，即将牧云县划入市区的221亩土地的收益全部返还给双河村委会，并且给村里专门划拨300亩建设用地，居民安置的基础设施建设由政府投资。
4.2公共工程方面。水务、燃气、公交、幼儿园、农贸等共需投入20亿元左右。这部分实施主体是政府，资金来源包括“公共服务均等化”政策调拨财政投入、涉农项目资金整合投入以及250亩国有土地转让取得的全部收益。但这部分融资存在资金节点不匹配的问题，因此会采用PPP模式，该项目已经入选财政部PPP试点项目。
4.3产业投资方面。公司打造成为一个大招商平台，负责招商、策划、运营，居民出让土地和提供劳务，政府给予政策支持并获取税收。
4.4盈利方式方面。盈利方式主要有三种。
第一种是收入分成，项目公司制定众创空间的标准，为入驻众创空间的创业公司提供相关服务并抽取其收入的20%-30%。
第二种是股权合作，对于好的项目，公司可以参资入股，但股权比例不超过30%，公司选择那些有绝对竞争力的项目，进而获得投资收益。
第三种的债权合作，对于公司认可但又缺乏资金的项目，公司可以出借资金给创业者，从而获得利息收入。
五、运作模式
项目的运作模式体现了创新性。通过一系列复杂、细致的工作，项目已逐步形成了由企业为主投资建设、政府主导推动、基层组织参与决策、农民意愿充分表达的“四轮驱动”模式。
5.1市场主体投资。改变以往由政府为主体投资、市场参与建设的模式，由公司作为投资主体，政府主导推动，将政府与市场的资源优势有机整合，形成项目建设推动力。为确保项目建设期间资金运行安全、充足，公司制定了一整套科学稳健的投融资计划，拟以自筹资金和部分银行贷款作为项目建设启动资金，以土地增减挂钩、土地异地置换所产生的收益作为中期运转资金，以六大产业效益作为项目建设长期发展资金。
5.2政府主导推动。长沙县政府先后四次组织召开现场办公会议，专题研究浔龙河生态小镇建设问题，在用地及水、电、路、气、网等基础设施配套上给予了很大的政策支持，并对建设过程中遇到的困难给予及时解决。浔龙河生态小镇已被确定为省两型示范创建项目；省“三个一”重点工程；省国土厅土地增减挂钩置换试点项目；湖南省电力局电气化试点项目；长沙市2012年重点工程；长沙市重点招商项目及市农业产业化龙头企业；长沙市2012年中小河流治理重点项目。
目前，政府对水、电、气、有线电视等公共配套服务建设和道路、水利等基础设施建设已投入近1亿元；企业在土地整理、项目建设、农业开发等方面已累计投入资金达1.8亿元。
5.3农民意愿充分表达。项目最初决策由村干部提出意见，村民代表大会表决通过，村委会向上级党委政府写出申请报告，并最终获得批准实施。建设过程中的重大事项，均举行村民代表大会，由全体村民公投形成决议。
2010年9月19日，村支两委和公司联合组织召开了申请城乡一体化试点村民公投大会，全村村民支持率为97.2%；11月24日，召开村民集中居住地选址公投大会，村民投票通过率达到98%。同时，投资公司、村委会经常性向村民代表大会汇报工作，确保村民的知情权、参与权。项目建设以来，组织村干部和村民代表召开会议多达52次，充分了解群众想法，达成共识，为项目顺利推进打下了良好的群众基础。
5.4基层组织参与决策。实行村企合一，成立浔龙河生态小镇协调管理委员会，设主任一名，由企业董事长、双河村第一书记担任，下设副主任两名，分别负责管理村集体和企业事务。同时，打破村级管理现有模式，建立经济管理中心、公共服务中心和文化发展中心。其中经济管理中心主要负责土地合作社管理，重点对农村土地资源进行经营管理；公共服务中心主要负责社会治安、计划生育、就业指导等，为农民提供日常所需的管理服务；文化发展中心主要负责全村的精神文明建设和文化活动的开展。企业按照市场经济原则，负责浔龙河生态小镇的综合开发。
秉持“团队、创新、品牌”的企业核心价值观，打造专业团队，目前已拥有正式员工100多人，其中高层管理18人，专业技术人才36人。通过协调管理委员会搭建桥梁，既能充分发挥村企双方在项目建设中的作用，又能做到有分有合确保健康发展。综上，当地村民通过提供乡村资源，实现经济收入和生活品质双提升；企业通过投入资本，获取投资收益；政府通过提供公共配套和社会保障，获取税收/民生/区域经济发展。
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